Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости , задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.
Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.
Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости
Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.
1. Метод сравнения
Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.
2. Доходный метод
Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.
3. Затратный метод
В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения.
Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно.
Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.
Разбираемся в терминологии
Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение.
Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.
Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?
Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.
Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6.
Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.
Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.
Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями.
Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.
Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?
Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.
Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали.
Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.
2.2. Восстановительная стоимость основных средств
Восстановительная стоимость – стоимость основных средств в современных условиях, при современных ценах и технике, это стоимость, по которой оцениваются основные средства после проведения переоценки.
Основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов должен быть организован надлежащий контроль за их движением.
Для целей налогообложения объекты стоимостью до 10000 рублей в момент ввода в эксплуатацию единовременно списываются на материальные расходы.
Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
С течением времени происходит отклонение первоначальной стоимости основных средств от первоначальной стоимости аналогичных основных средств, приобретаемых или изготавливаемых в более поздние периоды. Для того чтобы устранить возникающие отклонения и производится переоценка основных средств.
Целью переоценки объектов основных средств является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения их первоначальной стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год, на начало отчетного года, переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка производится путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Под текущей (восстановительной) стоимостью понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. При определении этой стоимости могут быть использованы следующие данные:
– данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
– оценка бюро технической инвентаризации;
– экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
Принимая решение о переоценке основных средств, входящих в однородную группу объектов, организации должны помнить, что в последующем придется регулярно проводить переоценку, чтобы стоимость указанных объектов, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Перед проведением переоценки основных средств проводится подготовительная работа, в частности оформляется приказ или иной распорядительный документ о проведении переоценки, подготавливается перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке. В перечне указывается точное наименование объектов, дата их приобретения, сооружения, изготовления, дата принятия объектов к бухгалтерскому учету. Проводится также проверка наличия этих объектов.
В соответствии с п. 46 Методических указаний N 91н исходными данными для переоценки являются:
– первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость, если объект ранее уже подвергался переоценке, по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года;
– сумма начисленной на эту же дату амортизации за все время использования объекта;
– документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января отчетного года.
Основные средства организации оцениваются по первоначальной, остаточной и восстановительной (текущей) стоимости. Подробнее о том, что такое восстановительная стоимость, вы можете узнать из следующей статьи.
Под восстановительной стоимостью подразумевается цена ОС в современных условиях, при современной технике и ценах. Иными словами, это цена, по которой оценивают ОС после осуществления переоценки.
Назначение переоценки ОС
С течением времени первоначальная цена ОС меняется по отношению к первоначальной цене аналогичных ОС, покупаемых или производимых в более поздние периоды. Для устранения этих отклонений осуществляется переоценка.
Цель переоценки ОС – определение реальной цены имущества. Делается это с помощью приведения их первичной стоимости в соответствие с рыночными ценами, а также с условиями производства на дату переоценки. Законодательство установило, что фирмы могут выполнять переоценку один раз в год, в конце периода отчета.
Восстановительной стоимостью является сумма денег, которую компании нужно заплатить в момент осуществления переоценки в том случае, если ей требуется заменить какой-либо объект ОС. При расчете данной стоимости используют следующую информацию:
- Сведения о похожих товарах, полученные от компаний-производителей;
- Данные об уровне цен, которые имеются у торговых инспекций и органов гос. статистики;
- Оценка бюро технической инвентаризации;
- Заключения экспертов о текущей стоимости объектов ОС.
При принятии решения о переоценке очень важно понимать, что проведя ее один раз, в последствие ее придется проводить регулярно.
Осуществление переоценки
Перед тем, как начать переоценивать ОС, проводят подготовительные работы: управляющий компании издает соответствующий приказ, а также составляет список имущества, которое будут переоценивать.
В списке должно быть прописано полное название объекта; дата его покупки, постройки или производства; дата, когда он был принят к бухучету.
В соответствие с законодательством, исходными сведениями для переоценки служат:
- Первоначальная или восстановительная стоимость (если ранее объект уже переоценивался) на тридцать первое декабря текущего периода отчета;
- Размер начисленной амортизации на эту же дату;
- Сведения о текущей цене переоцениваемого имущества на первое января текущего года. Обязательно должны быть подтверждены документально.
Расчет восстановительной стоимости при переоценке
Сумму, на которую по итогам переоценки можно уменьшить или увеличить цену объекта, рассчитывают следующим образом:
Сумма, на которую будет уменьшаться или увеличиваться восстановительная стоимость = текущая стоимость ОС, определенная по итогам переоценки – первичная (текущая) цена ОС до его переоценки.
Нужно отметить, что в последующий расчет отчислений по амортизации берется именно текущая, а не восстановительная цена.
Амортизация после переоценки
По результатам переоценки организация должна пересчитать амортизацию, которая была начислена по ОС по состоянию на тридцать первое декабря года осуществления переоценки. Для этого сначала необходимо вычислить коэффициент пересчета:
Коэффициент пересчета = текущая цена ОС, которую получили по итогам переоценки / первоначальная (текущая) цена ОС до его переоценки.
После этого применяют следующие формулы:
Пересчитанный размер амортизации = размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря * коэффициент пересчета.
Сумма, на которую будет уменьшена или увеличена амортизация = пересчитанный размер амортизации – размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря.
При установлении размера ущерба, причиненного казенному учреждению, следует исходить из текущей восстановительной стоимости активов. Как определяется такая стоимость?
Обязательные общие требования к учету расчетов по суммам выявленных недостач, хищений денежных средств, иных ценностей, по суммам потерь от порчи материальных ценностей, другим суммам причиненного ущерба имуществу учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами в размере ущерба, определены Инструкцией № 157н .
В соответствии со ст. 220 Инструкции № 157н размер ущерба, причиненного недостачами, хищениями, устанавливается исходя из текущей восстановительной стоимости материальных ценностей на день обнаружения ущерба, под которой понимается сумма денежных средств, необходимая для восстановления указанных активов.
Порядок определения текущей восстановительной стоимости Инструкцией № 157н не установлен. При разработке такого порядка Минфин рекомендует использовать методы, аналогичные методам определения текущей оценочной стоимости (Письмо Минфина РФ от 23.12.2016 № 02‑07‑10/77576
).
Напомним, что текущая оценочная стоимость представляет собой сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету. Порядок ее определения в целях оприходования на баланс учреждения объектов нефинансовых активов установлен п. 25 Инструкции № 157н
.
В частности, определение текущей оценочной стоимости производится на основе цены (подтвержденной документально или экспертным путем), действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. При установлении такой стоимости комиссия по поступлению и выбытию активов, созданная в учреждении на постоянной основе, использует:
– информацию о ценах на аналогичные материальные ценности, полученную в письменной форме от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;
– экспертные заключения (в том числе экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.
Порядок определения текущей восстановительной стоимости необходимо закрепить в локальном нормативном акте учреждения (например, в учетной политике). Как отразить в бюджетном учете операции по возмещению ущерба, причиненного имуществу казенного учреждения (недостача нефинансовых активов), в сумме текущей восстановительной стоимости активов?
Порядок отражения в учете операций по расчетам по суммам причиненного ущерба имуществу казенного учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами, регламентирован Инструкцией № 162н
.
В части выявленной недостачи нефинансовых активов в бюджетном учете отражаются следующие операции:
Содержание операции | Дебет | Кредит | Положения Инструкции № 162н | ||
Выявлены недостачи имущества |
|||||
| Отражены суммы выявленных недостач нефинансовых активов, отнесенных на виновных лиц | 1 209 хх 560 | 1 401 10 172 | Пункт 86 | ||
Возмещены недостачи виновными лицами |
|||||
| Отражено возмещение недостач в денежной форме: | Пункты 86 , 104 , 109 | ||||
| – в кассу учреждения | 1 201 34 510 | 1 209 хх 660 | |||
| – в доход бюджета (учреждение наделено полномочиями по администрированию кассовых поступлений в бюджет) | 1 210 02 ххх | ||||
| – в доход бюджета (учреждение является получателем бюджетных средств, за ним не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет) | 1 303 05 830 1 304 04 ххх | 1 209 хх 660 1 303 05 730 |
|||
| Отражено возмещение недостач в натуральной форме | 1 401 10 172 | 1 209 хх 660 | |||
Списаны суммы выявленных недостач |
|||||
| Списаны объекты нефинансовых активов в результате недостач: | Пункты 10 , 13 , 26 , 27 , 29 | ||||
| а) основные средства | 1 104 xx 410 1 401 10 172 | 1 101 xx 410 | |||
| б) нематериальные активы | 1 104 39 420 1 401 10 172 | 1 102 30 420 | |||
| в) материальные запасы (в том числе сверх норм естественной убыли) | 1 401 10 172 | 1 105 хх 440 | |||
| г) готовая продукция | 1 401 10 172 | 1 105 37 440 | |||
| д) торговая наценка по товарам, списанным в результате недостачи (методом «красное сторно») | 1 401 10 130 | 1 105 39 340 | |||
Сумма взысканного ущерба подлежит перечислению в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 41 БК РФ ).
В казенном учреждении выявлена недостача многофунционального устройства (МФУ). Его первоначальная стоимость составила 18 000 руб., начисленная амортизация – 100%. Восстановительная стоимость МФУ определена комиссией учреждения в размере 20 000 руб. Работник, виновный в причинении ущерба, добровольно возместил недостачу путем перечисления денежных средств в доход бюджета. За учреждением не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет.
В бюджетном учете данные операции следует отразить проводками:
Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| Списана стоимость МФУ в результате недостачи | 1 104 34 410 | 1 101 34 410 | 18 000 |
| Отнесена недостача МФУ на счет виновного лица (по восстановительной стоимости) | 1 209 71 560 | 1 401 10 172 | 20 000 |
| Возмещена недостача МФУ: | |||
| – отражено перечисление виновным лицом денежных средств в счет возмещения ущерба в доход бюджета | 1 303 05 830 | 1 209 71 660 | 20 000 |
| – отражены расчеты между казенным учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформленные извещениями (ф. 0504805) | 1 304 04 410 | 1 303 05 730 | 20 000 |
В казенном учреждении выявлена недостача специальной одежды на сумму 4 000 руб. Восстановительная стоимость спецодежды определена комиссией учреждения, она равна балансовой (4 000 руб.). Сумма недостачи возмещена виновным лицом в натуральной форме.
В учете казенного учреждения данные операции отразятся следующими корреспонденциями счетов: Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V - площадь объекта;
K - региональный коэффициент;
kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки