Как проводится и что даёт межевание земельного участка под многоквартирным домом? Проведение межевания земли под многоквартирным домом Межевание придомового участка многоквартирного дома.

Межевание – это процесс установки границ земельного участка, а также закрепления их межевыми знаками. Проект межевание участка дает собственнику данного участка все законные права распоряжается землей как ему вздумается.

Для жильцов многоквартирных домов также предусмотрено право собственности на земельный участок возле своего дома. В Жилищном кодексе Российской Федерации прописан пункт, согласно которому владельцам квартир многоквартирного дома передается участок приусадебной земли в коллективное пользование.

После приобретения права владеть приусадебной территорией владельцы домом, вправе строить детские площадки, огораживать территорию, строить гаражи, а также капитальные и некапитальные строения, заниматься обустройством территории и капитальным ремонтом многоквартирного дома. Всем этим может заниматься каждый жилец дома, но только после согласования данного вопроса со всеми жильцами дома.

Межевание дает возможность определить четкие границы обязанностей управляющих компаний, и позволить им осуществлять свою деятельность на необходимой территории (посадка деревьев, скос травы, уборка мусора и т.д.).

Кому нужен проект межевание земельного участка?

В первую очередь в проведении этого процесса заинтересованы жильцы домов. Если у жильцов дома нет прав на земельный участок, а это значит, что не было проведено и межевание и не получен проект, то на этом участке:

Без согласия жильцов дома возможно строительство капитальных построек, таких как магазин или фитнес-центр. Также разрешено и временное строительство (металлические гаражи, парковки и т.д.).
Такое строительство будет законным, если оно соответствует градостроительным нормам;
Управляющие компании могут не заниматься вопросом уборки и благоустройства территории, так как нет документального подтверждения прав на участок. Ответственного лица за ремонтом и обслуживанием детских площадок, может и не быть;
Государственные программы не действуют на многоквартирные дома без оформленного земельного участка;
Проведение капитального ремонта, реконструкции и т.д. проводится за счет жильцов дома. Средства государство выделяет только на дома, приусадебный участок которых полностью оформлен и на нем проведено межевание и имеется соответственный проект.

Нередким явлением сейчас бывают судебные разбирательства жильцов соседних домов по поводу размещения границ их участков. Если межевания хотя бы одного такого участка не было сделано, судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.

В случаи, если хоть на одном из спорных участков было проведено межевание, такой спор решается очень быстро. Направляется компетентный специалист, который на местности указывает на расположение точных границ участка.

Как распоряжаться своей землей.

Право на использование приусадебной территории многоквартирных домов передается автоматически при продаже или покупке помещения такого дома. На территории земельного участка можно заниматься обустройством, строительством детских площадок и т.д. В случае возникновения желания загородить долевой участок, необходимо получить специальное разрешение на соответствие градостроительным нормам.

Каждый владелец помещения в доме имеет равную часть земельного участка, но выделять границы собственной доли запрещено. Также запрещено продавать или отчуждать данную долю участка, потому что это нарушает права других владельцев долевой земли.

Сроки и выполнение межевания.

Получить проект межевания можно примерно в течение 1.5 – 4 месяцев. Сроки его проведения оговариваются между заказчиками (жильцами домов) и фирмой, которая будет проводить межевание. А стоимость варьируется от 10000 – 20000 рублей, в зависимости от площади местности, конфигурации участка и документов, которые еще необходимо собрать для полного завершения работ. Для проведения межевания нет разницы, кем управляется дом, будь это управляющая компания или товарищество собственников жилья, все они занимаются хозяйственной деятельностью.

Если межевание еще не проводилось и не существует проект межевания, жильцам дома необходимо собраться на собрание, численностью не менее 2/3 от всех жильцов дома. Оповестить о собрании следует лично каждого человека, живущего в доме в письменном виде и с подтверждением личной подписью. После чего проголосовать за проведение межевания и выбрать лицо, ответственное за его проведение.

Также этот человек будет представлять всех жильцов дома. Для принятия одобрительного решения, за проведение межевания должно проголосовать не менее 50% присутствующих жильцов. Следующие действия уже делает только уполномоченный жилец мкд. Он должен оформить заявление в местной администрации и оплатить межевание земельного участка.

Стоит отметить, что весь процесс оформления и проект межевания должно оплачивать государство. Все процедуры для собственников квартир в мкд должны быть бесплатными.
Но это все в теории, на практике же нередко встречаются случаи, когда жильцы дома вынуждены собирать средства для проведения межевания. По факту, в бюджете не предусмотрено выделение средств на проведение таких работ.
Как получить проект межевание и как осуществляется выделение земельного участка?
Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений одинаковые права на формирование земельного участка.
Размер и точные границы приусадебного участка, на территории которого находится многоквартирный дом, вычисляются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 43, гласит, границы и площадь долевого участка устанавливается в зависимости от градостроительных правил и нормативов, которые действуют на момент застройки данных территорий, а также в зависимости от фактических землевладений, граничащих с земельным участком.
Опираясь на Земельный кодекс РФ, а именно на статью 36, расположение границ нового участка вычисляется на основании красных линий, границ соседних земель, а также природных границ, если таковы имеются.
Как определяют границы долевого участка, на территории которого расположен многоквартирный дом?
Конфигурация и размер нового участка зависит от размера здания, стоящего на нем и площади, которую это здание занимает. Также в расчет берутся и другие постройки на территории землевладения и, конечно же, помещения для обеспечения нормального функционирования дома.
Все постройки должны соответствовать пожарным нормативам и санитарным нормам (разрывы между домами для циркуляции воздуха). Но также должны сохраняться все права соседних владельцев недвижимости и земель, арендаторов и жильцов соседних домов.
Бывают ситуации, когда площадь на местности оказывается меньшей, чем указано в нормативах, а увеличение данного земельного участка за счет других земель невозможно. В таком случаи границы земли под многоквартирные дома устанавливают по уже имеющимся фактическим границам.
После принятия Федерального закона о государственном кадастре №221-ФЗ согласовывать границы смежных земель могут обладатели таких прав:
Право собственности. Исключением являются земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности или земли, которые выданы в бессрочное пользование;
Пожизненное владение домами, которое передается по наследству;
Бессрочное владение домами. Исключением являются земли, выданные государством или муниципалитетом во владение органам местного самоуправления и другим государственным организациям;
Аренда домов и участков. Если соседние участки арендуют более чем на 5 лет, а владельцами участков выступает муниципалитете или государство.

К каким землям относятся здания инженерных коммуникаций?
Все здания коммуникаций относятся к коммунальным предприятиям, которые обслуживают дом. Все ремонтные работы должны проводить эти организации. В момент формирования долевого участка многоквартирного дома на этот участок устанавливается сервитут, а все коммунальные строения включаются в состав участка.
Получить проект межевания достаточно трудоемко, так как установкой границ на местности дело не обходится. Такой проект требует согласования во множествах инстанций, от комитета по благоустройству до районной администрации. Стоит добавить, что для получения одного согласования нужно еще дополнительные разрешения и из других инстанций. Именно процесс согласования и является причиной длительности межевания.
Проект можно делать в одной из многих компаний, цены и сроки будут тоже разные. Чтобы срочно получить проект придется заплатить на порядок больше. Формирование участок под многоквартирными домами является большой проблемой законодательства, при достаточно большой законодательной базе регулировать этот процесс сложно.
Нередко бывают нарушения ряда законов, а жильцы домов даже не подозревают о них. Например, сформированные участки нередко выходят за красную линию, а сама территория участка захватывает еще и проезжую часть с тротуарами. В таком случаи нарушается ряд законов и правил. Владельцы многоквартирных домов автоматически становятся плательщиками земельного налога.

Межевание земельного участка многоквартирного дома – шаг, который нужен для оформления земли в собственность жильцов. При этом, земля будет не просто оформлена: после межевания ее границы будут точно определены, что позволит жильцам использовать придомовую территорию по своему усмотрению и защититься от незаконного захвата своей земли.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Право частной собственности на землю прописано в Конституции РФ. Долгое время не существовало четкой законодательной базы, которая позволяла бы владельцам квартир многоквартирного дома зафиксировать свое право на землю под ним.

С принятием Жилищного Кодекса, то есть с 1 марта 2005 года, была определена процедура, позволяющая это сделать.

В соответствии с ФЗ-№189, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность на бесплатной основе после того, как участок сформирован в границах и поставлен на кадастровый учет.

Это дает жильцам право на долю земли, пропорциональную доли занимаемой площади в доме.

Чтобы сформировать участок в границах, необходимо провести на нем кадастровые работы (ФЗ-№221). В новостройках эта обязанность возлагается на застройщиков, поскольку без межевания они не смогут сдать объект. В старых домах межевание проводится по инициативе собственников помещений многоквартирного дома.

Перед тем, как делать межевание, должно быть проведено общее собрание жильцов.

Цель собрания – определиться с нуждами дома и целью оформления земли.

Дело в том, что межевание может быть проведено в минимальных и максимальных пределах:

В первом случае оформляется участок по контуру дома и, возможно, небольшой участок, который нужен для обслуживания дома.
Во втором случае происходит оформление придомовой территории со всеми площадками и, если позволяет ситуация, даже немного больше (например, если за домом есть пустая земля, которую жители желают оформить под парковочные места).

Оформление большей территории влечет за собой увеличение налогового бремени и затрат на обслуживание территории.

Обратиться за межеванием в кадастровую организацию может единолично один из собственников квартиры. Но поскольку стоимость работ для одного человека будет достаточно велика, обычно назначается группа ответственных, а стоимость услуг делится на всех жителей.

В кадастровой организации специалисты сначала подготовят схему расположения участка для Администрации. После ее согласования геодезисты заснимут координаты участка. Инженеры подготовят межевой план, который в обязательном порядке должен быть предоставлен на электронном носителе (например, записан на диск).

Необходимость оформления придомовых земельных участков

Такая потребность обычно возникает тогда, когда жильцы стремятся отстоять придомовую территорию от незаконной застройки, установки магазинов и кафе, желают огранить территорию рядом с детской площадкой от проезжающего транспорта, а также тогда, когда дом готовят к вступлению в программу капитального ремонта (в соответствии с ФЗ-№185 средства из федерального бюджета выделяются только домам с оформленной землей).

Без межевания и постановки земли на учет у жильцов нет законных оснований требовать у управляющей компании уборки и благоустройства придомовой территории.

Оформление земли нужно и для реализации многих потребностей жильцов: возможности установить на территории какое-либо сооружение, организовать детскую или спортивную площадку, площадку для мусора, парковку, установить временные гаражи и многое другое.

Чтобы оформить землю в общедолевую собственность, нужно обратиться в землеустроительную организацию. После проведения геодезической съемки и подготовки межевого плана, участок можно будет поставить на кадучет. С этого момента земля считается оформленной в общее долевое владение.

Постановка на кадучет

Записанный на диск или другой носитель межевой план один из владельцев помещения многоквартирного дома относит в Кадастровую палату.

В течение десяти дней информация об участке ставится на учет, и с этого момента он считается отмежеванным и определенным в границах. Это означает, что собственники вольны распоряжаться землей по своему усмотрению.

После проведения межевания геодезист должен установить на местности межевые знаки (металлические столбики со специальными номерными отметками), показывающие точные координаты участка.

Проблемы оформления придомовых земельных участков

Проблемы могут возникнуть, если на придомовой территории построен какой-либо объект. Часто таким образом возводятся небольшие магазинчики или гаражи.

У владельцев этих строений, как правило, нет соответствующих разрешительных документов, но может быть заключен договор аренды с муниципалитетом. В таком случае придется оспаривать право властей получать арендные выплаты с земли, принадлежащей жильцам. Также, можно подать в суд, если коммерческий объект размещен незаконно.

После установления границ участка жильцы имеют право через суд потребовать сноса незаконной постройки либо заключить договор аренды и тратить вырученные средства на общедомовые нужды.

Если земля, которая по всем нормам и СНИПам должна принадлежать дому, все же в силу каких-то причин оформлена на других владельцев, назначается землеустроительная экспертиза. Результаты экспертизы рассматриваются в суде, исходя из чего выносится решение.

Если даже после решения суда оформление части территории у дома невозможно, есть шанс установить на нужный участок сервитут, обосновав это потребностью обслуживания дома, организации движения транспорта и т.д. В этом случае владельцы квартир будут вынуждены платить установленную законом арендную плату.

Общие тезисы

Межевание – процедура, дающая право собственникам помещений многоквартирного дома распоряжаться землей по своему усмотрению.
Для проведения межевания желательно проводить общее собрание жильцов, чтобы определить границы будущего участка. Однако для межевания достаточно обращения всего одного владельца.
С момента постановки участка на кадучет земля переходит в общедолевое владение.
Спорные вопросы по установлению границ со смежными участками решаются посредством проведения землеустроительной экспертизы.

Всем собственникам жилья в многоквартирных зданиях хочется, чтобы территория возле их дома была максимально комфортной, удовлетворяющей их повседневным потребностям и просто эстетически привлекательной. Для этого высаживаются цветы и деревья, обустраиваются зоны отдыха, сооружаются детские и спортивные площадки, подготавливаются места для парковки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако прежде, чем приступать к работам по , целесообразно провести межевание участка многоквартирного дома, чтобы внезапно клумба или детские качели не оказались на чужой земле.

Что это такое?

Называется комплекс мероприятий, осуществление которых направлено на определение и фиксирование границ примыкающих к зданиям участков земли. Только после выполнения этих процедур участок фактически может считаться выделенным из остальной территории и обретает статус отдельного объекта.

Результат реализованных работ вносится в проект межевания, который необходим для того, чтобы новообразованный участок был внесен в . Без этого собственники жилья в многоквартирном доме не могут зарегистрировать свои права на него. Лишь после того, как проведена процедура регистрации, у жильцов МКД появляется законное право распоряжаться землей возле здания.

Межевание необходимо владельцам жилья еще и для того, чтобы их мнение учитывалось в случае возникновения различных споров, связанных с застройкой земли и возведением на ней тех или иных объектов.

Если они будут против строительства какого-то магазина или паркинга рядом со своим домом, то против их воли уполномоченные лица, выдающие разрешения, пойти уже не смогут.

Жильцы смогут в полной мере реализовать свои права на благоустройство данной территории. По коллективному решению они смогут устанавливать на ней объекты благоустройства или сдавать площадь в аренду, получая от этого прибыль.

Законодательная база

Основными нормативно-законодательными актами, регламентирующими особенности межевания прилегающей к МКД территории, являются:

Жилищный кодекс, устанавливающий права всех жильцов на использование придомовых территорий и объектов на них.
Гражданский и Земельный кодексы.
СНиП, которыми устанавливаются нормативы для данных участков.
Кодекс об административных правонарушениях, в котором прописаны последствия за нарушение обязанностей по поддержанию придомовой территории в надлежащем состоянии.

Межевание придомовой территории многоквартирного дома

Потребность в осуществлении процедуры межевания прилегающей к МКД территории возникает в первую очередь при желании собственников жилья реализовать свои права на принадлежащие им в соответствии с законом участки, прилегающие к дому.

После выполнения данной процедуры они могут полноценно заниматься благоустройством этой земли, устанавливать элементы ограждения для препятствования свободного проезда по ней посторонних транспортных средств (кроме экстренных служб, а также машин людей, проживающих в соседних зданиях) или даже сдавать участки в аренду.

Лишь при получении всей полноты прав на территорию в доме, где у них расположены квартиры, граждане могут эффективно противостоять возведению нежелательных построек на этой земле и оборудованию объектов, противоречащих их интересам.

Как определить границы земельного участка?

Процедура межевания, во время которой и определяются границы придомовой территории, предусматривает реализацию нескольких последовательных этапов.

Начинать следует с проведения собрания собственников недвижимости, в процессе которого определяются нужды товарищества и назначение земли. На собрании выбирается уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы коллектива и заключать контракт на выполнение работ.

Собрание признается действительным, если на него явилось, по крайней мере, две трети всех владельцев жилья. Для принятия определенного решения за него должно проголосовать более половины пришедших. Итогом собрания становится оформление протокола.

После проведения собрания уполномоченное лицо вместе с протоколом обращается в органы местного самоуправления, с которыми согласовывается схема придомовой территории.

Формирование границ участка, на котором стоит недвижимость, а также непосредственно примыкающего к ней, происходит в соответствии со следующими правилами:

на выделяемой территории размещено одно основное здание и различные элементы благоустройства;
участок не может включать в себя части городской улично-дорожной сети;
границы территории формируются в соответствии с зонированием, учитывающим фактическое землепользование, определенным градостроительными нормами;
все элементы благоустройства должны располагаться внутри границ выделяемого участка.

Порядок оформления межевого проекта предусматривает его обязательную регистрацию в Росреестре и постановку участка на кадастровый учет.

Завершающим этапом является получение уполномоченным представителем свидетельства о собственности, после чего процедура межевания считается завершенной, и жильцы смогут распоряжаться принадлежащей им землей по своему усмотрению.

Как провести?

Пределы территории МКД должны быть обозначены на межевом плане еще в момент получения разрешения на возведение здания. Если этого сделано не было, границы проводятся в соответствии с фактическим использованием.

Размер участка и конфигурация границ утверждаются представителями местной администрации.

В придомовую территорию включают землю под самим зданием, детские и спортивные площадки, зоны отдыха и паркинга. Конкретные границы участка определяются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Границы должны согласовываться с собственниками строений смежных земель и арендаторами.

Вычисление площади и конфигурации территории происходит с учетом красных линий границ с прилегающими участками, а также природных границ, если таковые присутствуют.

Где и как заказать?

Межевание придомовой территории многоквартирного дома представляет собой достаточно сложную процедуру, которая проводится согласно существующим государственным нормативам и правилам с использованием специального оборудования. Реализацией проекта могут заниматься исключительно обладающие соответствующими лицензиями геодезические компании.

Именно в такую организацию и должно обращаться уполномоченное лицо, выбранное на собрании жильцов, с заявлением о желании выполнить работы по межеванию участка.

В данном документе должны содержаться такие пункты:

название организации, в которую производится обращение;
персональные данные заявителя;
просьбу о выполнении межевания придомовой территории с указанием месторасположения последней;
реквизиты документов, подтверждающих права жильцов на данный участок;
подтверждение готовности оплатить заказываемую работу;
дату составления документа и подпись заявителя.

Вместе с заявлением должно подаваться описание границ участка, его , технический паспорт дома, а также удостоверение личности заявителя.

Сроки и стоимость

На подготовку проекта межевания обычно у кадастровых инженеров уходит несколько месяцев. Конкретные сроки могут назвать исключительно представители организации, куда будет подаваться заявление.

Стоимость строго не регламентирована и может варьироваться от 10000 до 30000 рублей в зависимости от того, какие размеры имеет придомовая территория, насколько сложной является его конфигурация, а также от того, готовы ли все необходимые для согласования проекта бумаги.

Действующее на 2020 год законодательство обязывает производить оплату за проект межевания за счет средств муниципалитета. Однако часто собственники жилья, чтобы ускорить процесс и не ждать, когда местные власти выделят нужную сумму, рассчитываются с фирмой-исполнителем самостоятельно.

Права на сформированный участок

Согласно нормам жилищного законодательства придомовая территория после процедуры межевания является общей собственностью всех владельцев жилья в МКД.

Данное правило действует в большинстве случаев, за исключением отдельных ситуаций. К примеру, если данный земельный участок был изъят из стандартного оборота и в отношении него применяется специальный режим регулирования.

Можно ли ставить ограждение?

После окончательного закрепления своих прав на придомовую территорию жильцы, как правило, начинают заниматься ее благоустройством. Часто у них возникает желание оградить облагороженную территорию, ограничить проезд по ней, установить шлагбаумы.

Законодательство в сфере земельных отношений менялось бесчисленное количество раз и продолжает меняться до сих пор. 01.03.15 прекратила действие ст.26 Земельного кодекса РФ, регламентирующая порядок приобретения права собственности на участки, на которых размещены эксплуатируемые здания, строения или сооружения.

Теперь определяя границы такого землепользования, следует руководствоваться жилищным и градостроительным законодательством и ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Разберем подробнее все этапы прохождения процедуры межевания участка многоквартирного дома.

Преимущества для собственников

Законодательные акты, регулирующие жилищные отношения, четко определяют, что в совместном владении жильцов многоквартирного жилого дома имеется участок земли, на котором стоит дом, и неотъемлемые элементы его благоустройства.

После того, как границы землепользования будут установлены, собственники могут распоряжаться им в своих целях:

организовать дополнительную автостоянку и другие элементы благоустройства;
оградить домовладение и организовать шлагбаум на въезде;
сдать внаем часть земельного участка, при условии возможности нормальной эксплуатации домовладения.

Помимо прочего, отмежеванный и внесенный в государственный кадастр недвижимости участок — непременное условие участия дома в программе капитального ремонта и благоустройства придомовых территорий.

Стоит отметить: владелец помещения в многоквартирном доме должен производить ежемесячные отчисления на обслуживание и ремонт общего имущества. Размер такой платы пропорционален площади принадлежащего лицу помещения. Чем большая площадь Вам принадлежит, тем больше будет платеж на содержание и благоустройство домовладения.

Правила формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

Участок формируется с учетом сложившейся планировки территории. Основными правилами формирования землепользований с размещенными на них многоквартирными жилыми домами являются:

- на устанавливаемом земельном участке должно располагаться только одно жилое здание и принадлежащие ему элементы благоустройства;
- в образуемое землепользование не включают проезды, объекты рекреации и планировочные элементы жилых районов, имеющие связь с городской улично-дорожной сетью;
- участок образуется с учетом фактического землепользования, при этом соблюдается зонирование, определенное градостроительным регулированием муниципального образования;

Градостроительное зонирование установлено Правилами землепользования и застройки муниципального образования. В составе поселения определяются территориальные зоны различного назначения, устанавливающие минимальные и максимальные размеры участков в зоне, а так же их назначение.

границы землевладения не должны пересекать элементы благоустройства придомовой территории.

Обратите внимание: площадь земельного участка может соответствовать площади застройки жилого здания только в особых случаях. Например, если дом признан аварийным или планировка района не позволяет создать больший земельный участок (отсутствует свободная земля).

Этапы образования землевладения

Сбор документов для государственного кадастрового учета и последующей регистрации землевладения может выполняться как органами управления муниципального образования, так и владельцами имущества многоквартирного дома.

Рассмотрим путь, при котором сами собственники решают отмежевать землю под зданием. При таком варианте выделяется семь основных этапов:

- организация общего собрания собственников имущества жилого дома с выбором уполномоченного представителя собственников, представляющим их интересы и заключающим договора на выполнение кадастровых работ;
  Общее собрание оформляется протоколом, содержащим сведения о форме, времени и месте проведения собрания, сведения о собственниках помещений, повестке собрания и принятом решении;
- обращение в Администрацию города или иного поселения о рассмотрении и согласовании схемы земельного участка. Данный этап обязателен, т.к. до установления границ участок находится в ведении муниципалитета;
- разработка проекта межевания. Такой документ разрабатывается специализированной организацией. Его выполнение обязательно, если формируемый участок расположен в границах существующей застройки многоквартирными домами;
- утверждение проекта межевания производится общим собранием собственников;
- разработка землеустроительного документа (межевого плана);

обращение в Росреестр с заявлением о кадастровом учете;
регистрация права на участок земли (получение свидетельства на право собственности).

Оформление права собственности в данном случае носит необязательный характер, т. к. совместная долевая собственность на земельный участок фиксируется после осуществления кадастрового учета.

Требуемые документы и сроки оформления

Занесение в ГКН (государственный кадастр недвижимости) данных об участке возможно после предоставления в Росреестр следующего перечня документов:

заявление о кадастровом учете;
межевой план (на бумажном и электронном носителе);
документ, утверждающий полномочия и личность представителя заявителя.

Количество времени, затраченное на прохождение этапов установления границ землепользования, зависит от самих собственников, и от администрации города или иного поселения. Как правило, принятие решения по схеме расположения участка занимает 1 месяц. Постановка на кадастровый учет осуществляется в десятидневный срок, с даты внесения заявления в кадастровую палату.

В настоящее время в городе повсюду проходят публичные слушания по межеванию кварталов – точнее это можно назвать перемежеванием, т.к. межевание было проведено Департаментом земельных ресурсов еще в 2006 году. Уже само это действие – незаконно, т.к. «право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке» гласит закон «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.). Заявлений от собственников домов не поступает, а перемежевание идет полным ходом!

Главная задача проводимого межевания — это перевод участков, отрезанных от наших придомовых территорий, в т.н. «территорию общего пользования», т.е. в собственность города. А забрать у нас хотят: внутренние проезды, подходы, детские и спортивные площадки, автостоянки. Однако отнесение их к землям общего пользования противоречит федеральному и московскому законодательству:

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, жителям многоквартирных домов, принадлежит на праве общей долевой собственности придомовый земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, иными расположенными на этом земельном участке объектами: детскими и спортивными площадками, площадками для отдыха, игр, иными объектами.

То есть эта земля принадлежит нам – собственникам квартир в доме!

А что же по действующему московскому законодательству относится к «территориям общего пользования»? Это:

-«земельные участки улично-дорожной сети (земельные участки транспортных магистралей, улиц, площадей, проездов, дорог и набережных);

Земельные участки общего пользования природного комплекса города Москвы (земельные участки парков, лесопарков, скверов, садов, бульваров);

Земельные участки закрытых водоемов, пляжей и других объектов». Как видно ни детских, ни спортивных площадок, ни автостоянок в этом перечне нет.

Наши «межеватели» цепляются за слово «проезды». Однако и это лукавство. В перечне, содержащем 9313 объектов улично-дорожной сети, каждый проезд имеет свой номер и адрес. На вопрос – назовите номер проезда возле дома – ответа не последует, т.к. внутри квартала проездов нет и быть не может. Это скорее подъезды к домам.

Относительно детских площадок и проездов есть уже выигранные суды — решением Арбитражного суда г. Москвы признано незаконным отнесение Департаментом земельных ресурсов детской площадки и внутреннего проезда к землям общего пользования на земельном участке многоквартирного дома по адресу: Москва, Сиреневый бульвар, дом 62.

Вообще «ничьих» земель внутри квартала быть не может! Для строительства каждого жилого дома утверждался Акт о выделении земельного участка под строительство , примыкающий к земельному участку, выделенному соседнему дому (или домам). Правда, лужковская «точечная» застройка несколько сократила положенную по закону каждому дому территорию. Но ВСЯ земля в пределах квартала принадлежит жителям многоквартирных домов.

Уловки межевателей по поводу того, что жители ее вовремя не оформили должным образом в собственность, т.е. не объявили себя как собственники – тоже не проходят. По этому вопросу есть Постановление Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда РФ, которое говорит о том, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности», т.е. принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от регистрации.

Когда ссылки на действующее законодательство ставят наших межевателей в тупик (законных оснований для отъема у нас земли нет) – начинается запугивание: «Зачем вам лишняя земля – за нее придется платить налоги!». Но ведь мы и так будем платить налог на землю, это вопрос решенный. Жителям хотят оставить в собственности тротуары, газоны, частично проезды. И за это все равно придется платить – общий налог на недвижимость: за квартиру и землю. При этом по действующим ценам налог на землю с собственника невелик: от 1 до 12 тыс.рублей с квартиры в год за весь участок. В среднем в спальных районах это будет 3 — 4 тыс.рублей. Льготные категории граждан (пенсионеры, инвалиды и т.д.) будут освобождены от его уплаты, также как от налога на квартиру. А работающим гражданам такой налог под силу.

Другая «страшилка» — если не отдадите эту землю городу, то сами будете асфальтировать, сажать газоны, чинить детские и спортивные площадки. Но тогда возникает вопрос: а куда пойдут деньги, выделяемые сейчас на эти нужды ГКУ ИС? Наши налоги, перечисляемые в бюджет города, частично направляются в ГКУ УС на благоустройство внутридворовых территорий. Получается, что вместо ГКУ ИС все средства будут направлять нам – жителям – для того, чтобы нанять подрядчиков для перечисленных работ. А ГКУ ИС уже не нужны? Их можно будет ликвидировать? Тем более, что в 2014 году москвичей обещают перевести на 100% оплату коммунальных услуг, а сейчас дотацию на доплату до 100% получают ГКУ ИС. То есть ни дотации, ни средства на содержание внутридворовых территорий ГКУ ИС получать не будут – они станут не нужны!

Этот вопрос повергает нашу исполнительную власть в шок! Отказаться от такого лакомого «кошелька» в районе? Ни за что!!! Очевидно поэтому руководитель Департамента имущества г.Москвы В.Ефимов озвучил «принципиальное решение о том, что все те, кто оформляет земельные участки в собственность получают от города содержание этого земельного участка, его уборку зимой и его благоустройство в виде подарка» (интервью 22.04.2013г.).

Получается, что и «страшилки», которыми нас запугивают – не так страшны, как кажется.

А зачем же затеяно это межевание-перемежевание? Зачем городу нужны собственные земли внутри наших кварталов? Примеры этому уже есть.

В Северном Измайлово к жителям одного из домов обратились «серьезные» люди с предложением убрать с автостоянки свои автомобили, т.к. эта земля оформляется в аренду! Что на ней будет – не объяснили: может что-то построится, а может останется автостоянка, но уже платная! Хорошо, что жители рассматривали этот вопрос на собрании и знали о своих правах.

В районе Гольяново (мкр.Калошино) жители с 2006 года борются против точечной застройки внутри дворов. Городские чиновники незаконно (без межевания и публичных слушаний) внесли в кадастр 3 территории – объединенные детские и спортивные площадки. Эта земля была отдана для строительства трех 22-этажных коммерческих жилых домов. Только обращение жителей во все инстанции, в т.ч. в прокуратуру, приостановило процесс строительства.

Есть пример, когда на кадастровой карте жители увидели поставленный на кадастровый учет внутридворовый проезд (опять незаконно – без межевания), как собственность города. Зачем понадобился небольшой проезд около пятиэтажки? Жители начали разбираться и узнали: на окраине этого квартала два года назад пытались построить наземный многоэтажный паркинг. Когда на слушаниях проект был жителями отклонен, городские и местные власти решили строить подземный гараж (все, что под землей – принадлежит государству, т.е. в его лице городской власти). И выбрали как раз этот двор, где есть большая спортивная площадка. Но в подземный гараж необходим въезд (и выезд)! Вот и решили власти прибрать к рукам этот неширокий проезд возле дома, чтобы именно там построить въезд в подземный паркинг! Жители отстояли и это поползновение, как собственную землю и незаконное внесение её в кадастр без межевания.

Вот для каких целей у москвичей изымают принадлежащие им по закону земли – сдавать в аренду, возродить точечную застройку, сделать въезд-выезд в любое подземное сооружение. Протестовать будет поздно – земля будет оформлена, как «территория общего пользования», т.е. принадлежащая городским властям. И делать они могут с ней все, что угодно!

Что же делать сейчас жителям?

Во-первых, рассказать своим соседям, родственникам, знакомым в чем суть проходящего межевания. Убедить в необходимости пойти на слушания. Еще лучше связаться с муниципальными депутатами - они помогут получить всю необходимую информацию. Надо прийти на заседание Совета депутатов, где будет проходить обсуждение межевания каждого квартала и не дать депутатам (большинством голосов) согласовать воровской проект межевания.

Во-вторых, необходимо получить копию того самого Акта об отводе земельного участка с планом территории застройки вашего жилого дома. Выделялась эта территория исходя из СНиПов, ранее утвержденных и действующих на тот момент, т.е. в период строительства дома.

Если дом относительно новый (построен начиная с 2000 – 2003 гг.), то документы о выделении участка (Акт и план территории под застройку) в настоящее время находится в Департаменте имущества г.Москвы (так мне сообщили в префектуре ВАО). Если дом был построен ранее – копию документа можно заказать как архивную справку в Главархиве г.Москвы (ул.Профсоюзная, д.80).

Однако, в связи с тем, что жители стали повсеместно обращаться за документами на «свою» землю, исполнительная власть уже находит способы отказать в этом. И хотя по закону любой житель имеет право по предъявлению документа о собственности на квартиру запросить документ о земле, принадлежащей жителям-собственникам многоквартирного дома – вам могут отказать и часто отказывают без всяких на то оснований!

В таком случае можно собрать общее собрание собственников жилья (даже если у вас не ЖСК или ТСЖ), принять решение, оформить протокол собрания и с ним обратиться за документацией, говоря о том, что жители решили оформить свою собственность на землю. А если и дальше отказ — писать в прокуратуру!

Заказчиком Проекта межевания квартала, в котором располагается Ваш многоквартирный дом, обычно выступает Департамент имущества города Москвы (объединенный в 2013 г.с Департаментом земельных ресурсов). Стоимость Проекта межевания квартала размером около 6 га обходится бюджету Москвы более 1 000 000 рублей, а межевой план земельного участка конкретного многоквартирного дома должны оплачивать собственники помещений дома, и его цена может составлять от 70 000 до 350 000 рублей. Это зависит от количества согласований границ земельного участка дома с собственниками соседних земельных участков.

Если у вас есть Акт выделения земельного участка под строительство жилого дома и план этой территории, то можно без межевания квартала самим вызвать кадастрового инженера, который определит границы расположения земельного участка на кадастровом плане Москвы, составит межевой план – и можно ставить на кадастровый учет вашу землю, как ранее учтенную.

Как видно процедура эта дорогостоящая – городские власти постановили, что межевой план должен оплачивать заказчик. Т.е. если жители дома хотят поставить на кадастровый учет земельный участок своего дома – пусть сами платят. А то, что проводимое городскими властями межевание квартала все равно делается за наш счет – из городского бюджета! – об этом власти умалчивают.

Но даже без сделанного жителями межевого плана, имея копию Акта о выделении земли под застройку вашего дома и план этой территории, можно на проходящем сейчас межевании кварталов отстоять свою землю и не дать оформить ее, как землю «общего пользования», переходящую в собственность города.

Лучше немного больше заплатить налог на землю, чем лишиться бесплатной автостоянки у дома или увидеть строительство капитального объекта у себя во дворе. Своя земля – это своя земля, и мы должны ею распоряжаться сами, а не отдавать городским властям!

Депутат Совета депутатов района «Северное Измайлово»И.Г.Курочкина