- изменения в технологии;
С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
- износ сооружений в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменения в технологии;
- воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.
Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.
С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.
Никто не спорит, специальные знания полезны, но они являются дополнительными, а не определяющими, и не могут служить определениями данного понятия в рамках конкретной дисциплины - теории оценки и оценочной профессии, связанной с экономическими измерениями.
Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).
Износ (оценочный), или обесценение , - это действительная потеря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения.
Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.
Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения:
- физический износ;
- функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание.
Физический износ (deterioration) - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил, а также ошибок при проектировании или нарушений правил строительства (рис. 11.1).
Этот вид обесценения происходит вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных конструктивных элементов или всего здания в целом. Снижение стоимости здания может быть связано также с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.
Функциональное устаревание (functional obsolescence ) - потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.
Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.
Кривая, отражающая процесс накопления физического износа
I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта, период приработки;
II - период стабилизации, период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации;
III - период интенсивного накопления усталостных (технически неустранимых) деформаций, и когда величина износа достигает критического значения (80%), возникает вопрос необходимости разборки здания
Величина функционального устаревания характеризует степень функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.
Внешнее (экономическое) устаревание {external obsolescence) - потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Эти факторы могут быть различного характера:
- физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);
- экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);
- политического (законодательные ограничения и изменения политических, финансовых и иных условий на рынке недвижимости).
Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функциональног0 устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитатизированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.
То, что источники разделены (не пересекаются) и охватывают полный спектр значений возможных причин, позволяет утверждать, что в теории оценки введена система износов и устареваний, не допускающая двойного счета в отличие от ущербной в этом смысле некоей «совокупности» видов износов (устареваний), введенной в ЕСО (см. п. 3.3.3 учебника). Так, например, физический износ определяется как потеря в стоимости в результате потребления активов путем их использования. Здесь источники рассматриваются в ближайшем окружении, определяющем качество эксплуатации объекта оценки. Функциональное устаревание связано с изменениями в отрасли, производящей объект оценки, а внешнее устаревание, как это следует из названия, определяется изменениями макроэкономических условий функционирования объекта.
Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.
Совокупное обесценение (accrued depreciation) - потеря стоимости под действием всех факторов обесценения
Система обесценений в оценке недвижимости
Обесценение может быть устранимым или неустранимым.
Устранимое обесценение - износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).
Экономически оправданным считается действие, в результате которого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причины не меньше затрат на его выполнение.
Неустранимое обесценение - износ, или устаревание, для которого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является экономически оправданным.
Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.
Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.
Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь представление о жизненном цикле объекта недвижимости.
Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
- формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
- эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
- прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.
При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона (Харисон Г. Оценка недвижимости: перевод с английского М.: РОО, 1994г.), такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.
При расчете накопленного износа (совокупного обесценения) оценщики используют следующие понятия.
Нормативный срок службы (Тм) - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.
Нормативный срок службы зданий и сооружений (их конструктивных элементов) устанавливают (рассчитывают) с учетом выполнения мероприятий по их технической эксплуатации (с учетом проведения ремонтно-строительных мероприятий). Это расчетный период времени, в течение которого объект и его конструктивные элементы, в зависимости от вида материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), можно использовать по назначению с учетом периодически проводимых в нем текущих и капитальных ремонтов. В зависимости от долговечности, определяющей группу капитальности зданий (сооружений) и их основных конструктивных элементов, нормативный срок службы может составлять от 10 до 175 лет.
Срок физической жизни улучшений (Гр) (actual life) - период от завершения строительства улучшений до их сноса. Это период времени, в течение которого здание существует. Не учитывается экономическая целесообразность или нецелесообразность использования. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Срок экономической жизни объекта (Г к) (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.
В зависимости от долговечности (группы капитальности) зданий (сооружений) и их конструктивных элементов срок экономической жизни может составлять от 5 до 50 лет до момента, связанного с появлением насущной необходимости произведения капитального ремонта.
Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь.
Хронологический возраст улучшений (Т) (chronological or actual age) - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Это фактический (по техническому паспорту) возраст объекта.
Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.
Это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Оценка срока оставшейся экономической жизни объекта
Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) - возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).
Эффективный возраст может быть меньше хронологического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание ЭКСПЛУАТИРОвалось плохо, его эффективный возраст может оказаться больше xpoнологического.
Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Э реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.
Эффективный возраст может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов. Может определяться так же, как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его хронологического возраста.
Срок оставшейся экономической жизни объекта (Т) (the rest о effective life or remaining economic life) - это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни (рис. 11.3).
Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом недвижимости свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Для объектов - исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя.
Все стадии жизненного цикла объекта недвижимости и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
При оценке степени износа используются следующие термины.
Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.
Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.
Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.
На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.
Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:
И = ЭВ
ЭВ - эффективный возраст;
ВС - восстановительная стоимость объекта;
ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).
Пример расчета .
Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:
Х(И) 20 лет (ХрВ)
Ч = 40% износ, где:
100(ВС) 50лет(ТС)
X - неизвестная величина;
ХрВ - хронологический возраст.
Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:
ЭФ = % износа от восстановительной стоимости
20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%
60 лет (ТС)
Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:
И+ОС или ЭВ+ОС, где:
ОС - оставшийся срок экономической жизни.
Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).
Износа предполагает, что эффективный возраст , выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть
Срок экономической жизни (СЭЖ) школы без капитального ремонта - 60 лет.
К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести
Срок экономической жизни 277
A) срок лизинга короче срока экономической жизни активов
ЭЖ - срок экономической жизни объекта
Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни.
Срок экономической жизни
Оставшийся срок экономической жизни
Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать , извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Использование критерия NPV считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций . Вместе с тем применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями (первоначальными инвестициями, сроками экономической жизни и др.) может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений.
Это неравенство отражает тот факт, что экономическая жизнь основных средств , особенно их активной части, должна быть короче их нормативного срока полезного использования , что обычно характерно для успешно развивающихся организаций. Таким образом, основные средства должны списываться и замещаться новыми до окончания срока их полезного использования, поскольку новые основные средства характеризуются более высокой производительностью, экологичностью, более низкими затратами на ремонт, позволяют выпускать более конкурентоспособную продукцию . Негативных налоговых последствий (по НДС и налогу на прибыль) при списании основного средства до окончания нормативного срока его полезного использования также не возникает. Для организаций, испытывающих затруднения, наоборот, характерно превышение экономической жизни основных средств над их нормативным сроком использования, что приводит к эксплуатации полностью амортизированных основных средств . Этот вывод не относится к недвижимости (здания и сооружения), по которой срок экономический жизни в среднем соответствует бухгалтерскому сроку полезного использования.
Критериями, позволяющими признать аренду финансовой, являются, в частности, срок аренды (если он составляет большую часть срока экономической жизни (срока полезного использования) актива, несмотря на
Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения вносит вклад в стоимость участка.
ТС - типичный срок экономической жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая
Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни - 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2) хронологический возраст - 20 лет эффективный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного
Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.Метод срока физической жизни элементов здания
Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания , в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
ФЖ - типичный срок физической жизни
Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости срок физической жизни, срок экономической жизни , эффективный возраст.
Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Срок полезного функционирования амортизируемых активов на предприятии может быть меньше срока их физической жизни. В дополнение к факторам материального износа и ветшания, основывающимся на производственных факторах , таких, как количество смен, в которые используются активы, или эксплуатационная, или ремонтная программа предприятия , должны приниматься во внимание и другие факторы . Сюда входят устаревание, возникшее при изменении технологий или совершенствовании продукции , устаревание вследствие изменений рыночного спроса на продукции или услуги, выпускаемые на данных средствах производства , и юридические ограничения, такие, как конечный срок действия аренды.
СРОК ПОЛЕЗНОСТИ - период времени, в течение которого какой-либо актив будет использован владельцем обычно С.П. короче физической жизни этого актива.
Независимо от применяемого метода начисления износа , оценка срока полезной службы должна периодически пересматриваться. Срок полезной службы актива определяется на основании предполагаемой полезности актива для предприятия, и, таким образом может значительно отличаться от экономической и физической жизни актива. К увеличению срока полезной эксплуатации актива могут привести последующие расходы , обеспечивающие восстановление производительности актива и таким образом продляющие первоначально определенный срок его полезного использования (например, ремонты, другое техническое обслуживание актива). Уменьшение срока полезной эксплуатации актива может быть следствием появления новых прогрессивных технологий , изменения на рынке. В случае существенного отличия ожидаемого срока службы от определенного ранее следует произвести необходимые корректировки в сумме начисленного износа за текущий и перспективные периоды.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.
В условиях стремительного развития техники и технологии в процессе организации подготовки кадров постоянно возникает ряд вопросов, например, какими критериями прогрессивности технических и экономических знаний необходимо руководствоваться при подготовке специалистов и рабочих каков срок жизни знаний, получаемых ими какова динамика этого процесса каковы закономерности обновления знаний, что в них является достаточно установившимся как учить работающих и т.д. Их решение позволит организовать соответствующую подготовку кадров в настоящем и повышение квалификации в-дальнейшем. И одним из путей является создание моделей специалистов по отдельным профессиям. Эти модели не только должны строиться на основе набора специальных знаний, но и органически включать в себя развитие физических и духовных качеств, с тем чтобы можно было формировать у работников целостное мировоззрение. Проблема подготовки не только специалиста, но и образованного, культурного человека сегодня становится все более острой, ибо недостаток культуры, как указывает профессор В.А. Веников, мстит иногда неожиданным образом, мешая по-настоящему овладеть специальностью 1.
При досрочном расторжении договора добровольного до истечения 5-летнего срока его действия (за исключением случаев расторжения договора страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) и возврате физическим лицам денежной (выкупной) суммы, подлежащей выплате согласно Правилам страхования и условиям договора при досрочном расторжении договора страхования , а также в случае изменения условий указанного договора в отношении срока его действия
Пример 1. Физическое лицо , заключившее договор добровольного долгосрочного страхования жизни сроком на 5 лет, изменяет срок действия договора в сторону уменьшения срока его действия. При наступлении
С точки зрения функциональной эксплуатации объектов недвижимости принято выделять несколько видов сроков жизни. Есть сроки экономической жизни, которые определяют конкретный промежуток времени, в который недвижимость может быть использована в качестве источника прибыли. Такие сроки заканчиваются, когда улучшения, производимые на объекте, заканчивают делать вклад в стоимость здания. Существует собственно время жизни объекта недвижимости, то есть такой промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы. В типичном сроке физической жизни
, который определяется различными нормативными актами, различают следующие подвиды сроков. Эффективный возраст
, в котором отражается возраст объекта, зависящий от экстерьера и технических характеристик. Хронологический возраст
, который соответствует времени нахождения здания в эксплуатации. Оставшийся срок экономической жизни
, который используется с целью оценки здания оценщиком, исчисляется периодом от даты самого оценивания до конца экономической жизни здания.
Функциональное устаревание здания состоит в том, что здание перестает соответствовать стандартам современности – устаревшая архитектура здания, неудобства планировки, инженерное обеспечение. Такой износ обуславливается прогрессом в науке и технике в области архитектуры и строительных технологий. Другим названием функционального износа является моральный износ , который, как и износ физический, является устранимым или неустранимым. Экономическим износом здания называется понижение стоимости из-за отрицательного изменения его внешней среды, которое обусловлено экономическими, политическими или другими причинами. Например, в районе, где расположен объект, наметилась стойкая тенденция к упадку, или изменилось налогообложение, страхование, произошли изменения на рынке труда, туризма, образования и т.д. Экономический износ еще называется износом внешнего воздействия. На степень внешнего износа может существенно повлиять непосредственное соседство с малопривлекательными природными или искусственными объектами: болотами, очистными сооружениями, ресторанами, танцплощадками, бензоколонками, железнодорожными станциями и вокзалами, промышленными предприятиями. Экономический износ объекта недвижимости следует считать необратимым, поскольку стоимость затрат, которая должна быть направлена на ликвидацию внешних факторов, несоизмеримо высокая.
Измерить износ внешнего воздействия можно анализом парных продаж, который представляет собой продажу на рынке недвижимого имущества двух сопоставимых объектов, одного с признаками внешнего износа, а другого – без них. Разница в цене и позволит сделать выводы о величине износа анализируемого объекта.
Срок жизни недвижимого имущества определяется целым рядом факторов. Дома стареют постепенно, в них с течением времени наступает та минута, с которой жить становится опасно для жизни. Учитывая современные темпы и качество строительства, и относительно молодой дом может стать проблемным, если вследствие каких-либо причин произошло резкое ухудшение его технического состояния, например, растрескались стены, произошла деформация фундамента, перекосились дверные коробки. Если в доме обнаружены такие признаки, то жильцы немедленно отселяются. Все вопросы, касающиеся ветхого и аварийного жилья, регулируются Положением, утвержденным Постановлением Государственной Думы Правительства России от 28.01.2006г. В Положении определяются требования к помещениям, предназначенным для жизни людей. Все помещения, предназначенные для проживания в них людей, должны быть размещены в домах, находящихся на территории жилого строительства, которое определяется планом системного зонирования. Жилье должно быть обеспечено соответствующими коммуникациями, такими как: электрическое освещение, хозяйственно-питьевое и снабжение горячей водой, отопление, вентиляция, а там где предусмотрено – газ. Тем не менее, в одноэтажных или двухэтажных домах с отсутствием централизованной инженерной сети, возможно отсутствие как водопроводной системы, так и канализации.
Все инженерные системы должны всегда соответствовать нормам санитарной и эпидемиологической безопасности. Климат в помещениях, где проживают люди, должен соответствовать нормативам. Допустимой относительной влажностью является влажность не более пятидесяти пяти процентов. А в отапливаемом помещении воздух должен иметь нормальную температуру в восемнадцать градусов по Цельсию. Жилые помещения должны быть надежно защищены от влаги, такой как талая, дождевая или грунтовая, и от утечек из коммуникационных систем. Размещение уборной, ванной комнаты, душевой кабины или кухни над жилыми комнатами запрещено. Жилые комнаты и кухонные помещения должны обязательно иметь окна. Для вспомогательных или бытовых помещений соблюдение этого требования не обязательно. Жилое помещение запрещается располагать в подвальных или цокольных этажах. Дома выше пяти этажей обязательно должны быть оснащены безопасным лифтом.
Дом признают неприспособленным для жилья, если он расположен в зонах возможного оползня или селевого потока, снежной лавины, а также в местности, которая регулярно заливается паводковыми водами. Многоквартирный дом, находящийся в подобной зоне считается аварийным и подлежащим сносу. Аварийным признают дом с заметными деформациями фундамента, несущих стен, что подтверждает исчерпание несущей способности подобного сооружения и явной опасности его разрушения. Таким образом, многоквартирный жилой дом обязаны признать аварийным, в случае нанесения ему ущерба в виде пожара, аварии, взрыва, землетрясения, неравномерной просадки грунтов и многими другими явлениями. Но признание дома аварийным возможно только при условии, что дом технически не поддается восстановлению или в случае экономической нецелесообразности. Жилье, расположенное вблизи от оживленных магистралей, внутри которого зафиксировано превышение уровня шума, также признают полностью непригодным. К тому же и агрессивная окружающая среда иногда является веской причиной, по которой жизнь людей в определенном месте становится опасной.
Нашли ошибку в статье?