Вселение временных жильцов. Выселение временных жильцов Временные жильцы

Договор социального найма жилого помещения подразумевает возникновение у нанимателя перечня прав и обязанностей. Одним из таких прав является возможность поселения на выделенной государством жилплощади временных жильцов. Это обуславливается статьей 80 ЖК РФ, а также статьей 680 ГК РФ.

Вселение временных жильцов

Категория «временные жильцы» имеет совершенно иной правовой статус, чем у нанимателя и его семьи по договору социального найма жилья. Чтобы более подробно изучить нюансы, следует обратиться к самой дефиниции «временные жильцы».

Итак, временные жильцы - это третьи лица, которые помимо нанимателя и представителей его семьи, проживающих на определенной жилой территории, по условиям ЖК РФ обладают правом временно находиться в квартире, выделенной по договору социального найма на безвозмездной основе. Причем следует отметить, что наличие родственных связей здесь не имеет какого-либо значения.

Безусловно, вселение временных жильцов на территорию соцжилья подразумевает под собой следование всеми сторонами правоотношений установленных принципов. В частности, вселение временных жильцов становится возможным при соблюдении двух обязательных условий:

получено согласие от нанимателя и каждого из представителей его семейного круга. Более подробно данное правило прописано в Постановлении Пленума ВС РФ под № 14;
наймодатель получил предварительное извещение о намерениях нанимателя жилья по договору социального найма позволить разместиться в квартире или комнате в коммуналке временным жильцам.

Стоит отметить, что временные жильцы могут быть заселены на территорию недвижимого имущества без разрешения наймодателя, так как подобный принцип не закреплен законодательством РФ. Единственное, что может предпринять наймодатель в таких ситуациях - высказаться против вселения данной категории граждан, если нарушается принцип соблюдения учетной нормы на душу населения. Иными словами, если учетная норма находится в границах допустимого значения, то временные жильцы могут спокойно жить на территории выделенного госорганами или муниципалитетом здания.

Регистрация временных жильцов

Проживание временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, требует постановки в известность органов, уполномоченных проводить регистрационный учет граждан. Об этом гласит ст. 80 ЖК РФ.

Зачастую в юридической практике возникают споры между нанимателями, наймодателями и временными жильцами, которые решаются в судебных инстанциях. Но в этом случае даже если произошла регистрация временного жильца по адресу его нынешнего пребывания, это не влечет за собой каких-либо правовых последствий. Иными словами, возникновение жилищного права в подобных ситуациях по самостоятельному распоряжению и владению собственностью не происходит. Но, тем не менее, регистрация временного жильца обязывает его соблюдать все условия и порядок использования выделенного жилья по договору социального найма, зафиксированные законодательством.

Срок проживания временных жильцов

Согласно ст. 80 ЖК РФ, а именно п. 2, срок проживания временных жильцов не может превышать периода, равного 6 месяцам подряд. До принятия современного Кодекса, регулирующего жилищные вопросы, подобный срок не устанавливался. Проживание временных жильцов на период свыше 1,5 месяцев становилось возможным лишь в том случае, если была соблюдена учетная норма.

После того как прошел срок пребывания, временные жильцы обязуются съехать с помещения (регистрация роли здесь не играет) не позднее, чем истекут 7 суток с момента предъявления данного требования нанимателем или одним из членов его семьи, которые проживают в квартире с учетом права, дарованного по договору социального найма.

Права и обязанности временных жильцов

НПА, действующие на территории РФ, не подразумевают возникновение самостоятельного права у временного жильца, даже если была осуществлена регистрация физлица в уполномоченных органах по конкретному адресу. Другими словами, временные жильцы имеют лишь права на проживание на безвозмездной основе на территории жилплощади и ее использования.

Всю ответственность за порчу имущества временный жилец несет перед нанимателем, который, в свою очередь, отвечает за все свершенные действия на территории жилого помещения перед наймодателем.

Безусловно, права временных жильцов подразумевают и возникновение определенных обязанностей. В частности, граждане, относящиеся к подобной категории, обязаны соблюдать условия общежития и использования общего имущества.

Кроме того, ключевой обязанностью субъекта правоотношений является то, что он должен покинуть занимаемое помещение (даже если была проведена регистрация) в строго зафиксированный законодателем временной период.

Выселение временных жильцов

Выселение временных жильцов, даже если произошла регистрация физлица по адресу нахождения жилпощади, может происходить в следующих случаях, если:

действие договора соцнайма прекратилось;
истек срок проживания временного жильца, согласованный с ним первоначально;
наниматель или член его семьи выдвинул требования покинуть жилую площадь при отсутствии обговоренного срока.

Если временные жильцы отказываются добровольно покидать недвижимое имущество, то выселение будет осуществлено по решению судебного органа.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Временные жильцы по Жилищному кодексу

Живем и зарегистрированы в комнате с дочкой, муж проживает с нами, прописан по другому адресу и оплачивает коммуналку по месту прописки и по месту жительства. Считается ли он временным жильцом по Жилищному кодексу и обязан ли платить там, где не прописан?

Светлана 10.07.2019 12:36

Дубровина Светлана Борисовна 10.07.2019 16:49

Задать дополнительный вопрос

Светлана 10.07.2019 21:40

Спасибо за ответ. Управляющая компания продолжает выставлять платежные квитанции не по количеству прописанных двух человек, а на троих. Муж платит по месту прописки и по моим квитанциям. Куда надо обратиться, чтобы произвели перерасчет и выплатили все суммы, которые начислялись неправомерно.

Порядок перерасчета установлен п.86-92 Постановления Правительства №354.

86. При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами «д» и «е» пункта 4 настоящих Правил.

Вам нужно представить квитанции о том, что жку оплачивались по другому адресу за этот период или иные документы, подтверждающие непроживание по этому адресу (свидетельство регистрации по месту пребывания, например) и написать заявление. Но все вам не пересчитают. Отопление, содержание и ремонт, капитальный ремонт придется оплачивать.

Богуславская Анна Владимировна 14.07.2019 02:16

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным
Порядок предоставления жилья по договору социального найма в связи со сносом дома
Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

(Сабонина О. В.)

(«Жилищное право», 2010, N 6)

ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

О. В. САБОНИНА

Сабонина Ольга Валентиновна, старший преподаватель кафедры юридических и отраслевых дисциплин социально-правового факультета ГОУ ВПО МГПУ.

Так, статья 80 ЖК РФ «Временные жильцы» не раскрывает данное понятие, а только перечисляет права и обязанности таких лиц.

Часть 1 статьи 80 ЖК гласит, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и предварительному уведомлению наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ), то и в нем нет полной ясности в определении данного термина. В статье 680 ГК РФ говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

В других нормативно-правовых актах, таких, как Законы РФ «О вынужденных переселенцах», «О беженцах», «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Приказ ФМС России от 20.09.2007 N 208, Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не то что не содержится исчерпывающих определений по отношению к временному жильцу, но и само такое понятие не вводится.

На основе статьи 80 ЖК РФ и статьи 680 ГК РФ выделим признаки понятия «временные жильцы»:

1) субъектный состав лиц;

2) временность;

3) отсутствие на постоянном месте жительства;

4) место пребывания.

5) безвозмездность.

Отмечая несомненный вклад автора в развитие определения «временные жильцы», хотелось бы возразить на предмет обязательности включения указанной легальной дефиниции в Закон «О вынужденных переселенцах» (который «определяет статус вынужденных переселенцев, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты их прав и законных интересов на территории Российской Федерации») и Закон «О беженцах» (который «определяет основания и порядок признания беженцем на территории Российской Федерации, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты прав и законных интересов беженцев»), поскольку данные Законы (исходя из их преамбул) и не должны детально регламентировать жилищные правоотношения с участием указанных субъектов.

Рассмотрим данные признаки более подробно.

1. К субъектному составу лиц относятся.

1.1. Лица, которые предоставляют жилое помещение для временного проживания:

— наниматели и все совместно проживающие с ними совершеннолетние граждане при условии проживания в домах государственного, муниципального и специализированного жилищных фондов;

— собственники жилых помещений;

— правления жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений;

— администрации гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений.

1.2. Лица, которые собираются временно проживать в жилом помещении:

— граждане Российской Федерации;

— иностранные граждане;

— лица без гражданства.

Кроме того, при проживании лиц в жилом помещении временно может возникнуть вопрос о степени родства таких лиц, является ли это каким-либо критерием либо нет.

Как правило, временные жильцы не являются родственниками или близкими лицами поднанимателя. Если они становятся таковыми, то на них распространяются другие правила.

2. Временность зависит от срока проживания в жилом помещении и от принадлежности к тому или иному государству:

— до трех месяцев (для иностранных граждан, лиц без гражданства);

— до шести месяцев.

Для иностранных граждан и лиц без гражданства срок временного проживания в жилом помещении определяется сроком выданной ему визы, который не может превышать 90 суток (статья 5 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»).

Статьи 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ устанавливают, что срок временного проживания не может быть более шести месяцев. Об этом же говорится и в Постановлении Правительства Москвы от 11.08.1998 N 614 «О проекте Закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы».

3. Отсутствие на постоянном месте жительства.

Лицо, которое будет считаться временным жильцом, на момент будущего проживания не по месту своей регистрации не должно по каким-либо причинам находиться по месту своей регистрации. Причины ненахождения по своему месту регистрации могут быть различны: специфика работы, учебы, необходимость лечения либо что-то другое. На факт временного проживания в другом регионе причина ненахождения не только не влияет, но и не должна влиять. И то, что лицо временно не находится по месту своего проживания, не является основанием для его выселения с занимаемой им жилой площади. В соответствии с Приказом ФМС России N 208 регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется без снятия их с регистрационного учета по месту жительства.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что временное отсутствие граждан не может послужить основанием для выселения. Дополнительным аргументом будет являться то, что применительно к нанимателям по договору социального найма и членам их семей статья 71 ЖК РФ устанавливает, что «временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма».

Кроме того, это могут быть как лица, проживающие в данном населенном пункте, так и граждане, прибывшие из других населенных пунктов.

4. Место пребывания.

В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации местом пребывания является место, где гражданин временно проживает: гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристская база, иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.

Таким образом, ГК РФ и ЖК РФ называют место, где человек может временно проживать, жилым помещением, а Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации называют его местом пребывания.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Хотелось бы отметить, что такая разница в терминологии, используемой в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, обусловлена только стремлением законодателя разграничить жилые помещения, используемые для временного проживания, и жилые помещения, используемые для постоянного проживания.

Закон не устанавливает каких-либо особых правил для проживания в жилом помещении, добавляя только два условия:

1) не должна меняться площадь жилого помещения (согласно статье 80 ЖК РФ наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, в случае если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — меньше нормы предоставления, по статье 680 ГК РФ наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека).

Следует отметить, что это положение является не обязанностью наймодателя, а его правом;

2) лицо в некоторых случаях не может по своему усмотрению устанавливать место, где ему хотелось бы временно пожить. Это связано либо с особым статусом этого места, либо существуют другие условия. Так, право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания в пределах Российской Федерации может быть ограничено:

— в пограничной полосе;

— в закрытых военных городках;

— в закрытых административно-территориальных образованиях;

— в зонах экологического бедствия;

— на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;

— на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (статья 8 Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

5. Безвозмездность.

Подразумевается, что с лица, которое будет временно проживать в жилом помещении, не должны взиматься какие-либо денежные суммы или другие услуги.

По признаку безвозмездности временные жильцы отличаются от поднанимателей.

Поднаниматели платят за свое проживание, и с ними должен заключаться договор о проживании на определенный срок.

На основе этого можно вывести общее определение временных жильцов.

Временные жильцы — граждане, которым нанимателем жилого помещения и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему их согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного временного проживания в жилом помещении при условии соблюдения в нем санитарных норм и сроков проживания.

Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н.

К специфическим особенностям правоотношений, возникающих по поводу проживания временных жильцов, следует отнести их производный характер, который вытекает из договоров социального и коммерческого найма жилых помещений. Временные жильцы и поднаниматели самостоятельно не несут имущественной ответственности перед наймодателем в лице органов государственной и (или) муниципальной власти и собственников жилых помещений (физических и юридических) лиц. За действия временных жильцов и поднанимателей отвечают соответственно наниматели по договору социального найма и наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.

Ранее в настоящей статье автор при подробном анализе субъектного состава отмечал, что жилое помещение может предоставляться для временного проживания также собственниками, правлением жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений; администрацией гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений. Однако приведенное выше определение может быть использовано только при предоставлении жилого помещения его нанимателем.

Кроме того, вызывает сомнение необходимость включения «условия о соблюдении санитарных норм», поскольку согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным правилам и нормам.

——————————————————————

Интервью: Острейшая проблема сегодня — энергоэффективность

(«Жилищное право», 2010, N 6)

ОСТРЕЙШАЯ ПРОБЛЕМА СЕГОДНЯ — ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ

А. ПУХОВА

Следующей после строительства отраслью экономики, все участники которой будут обязаны вступить в саморегулируемую организацию, может стать управление многоквартирными домами. О задачах саморегулирования в сфере управления недвижимостью мы беседовали с Анжелой Пуховой, директором некоммерческого партнерства «Гарантия».

Кор.: Анжела Александровна, как Вы оцениваете принцип саморегулирования применительно к сфере ЖКХ?

— Институт саморегулирования новый для России, однако давно и успешно функционирует за рубежом.

Формирование СРО в России является последовательным этапом развития рыночной экономики страны, и переход сферы ЖКХ на саморегулирование позволит решить несколько серьезных проблем. Я говорю, прежде всего, о проблеме незащищенности жителей от действий недобросовестных управляющих организаций. Как показал опыт первого этапа коммерциализации ЖКХ в регионах России, имеют место случаи, когда управляющие организации исчезают после сбора с населения платы за ЖКУ. Профессиональные союзы управляющих компаний сделают подобную ситуацию невозможной. Еще одна большая, комплексная проблема ЖКХ — общая эффективность отрасли, включающая вопросы энергосбережения и проведения капитальных ремонтов. С ними сможет справиться только консолидированный на основе взаимного интереса рынок.

В настоящий момент СРО управляющих компаний в стране немного. Если говорить о Москве, то наша СРО «Гарантия» на сегодня объединяет уже более 120 членов, в подавляющем большинстве это ДЭЗы Москвы, остальные — коммерческие управляющие компании. Наши члены управляют примерно 20 процентами жилого фонда Москвы.

Кор.: Как относятся управляющие компании к работе СРО?

— Серьезные, ответственные, созданные с прицелом на многолетнюю работу управляющие компании идею саморегулирования поддерживают. Потому что понимают, что на свободном рынке членство в СРО потенциально может быть серьезным конкурентным преимуществом. СРО помогает защищать интересы клиентов (собственников помещений в многоквартирных домах), оказывает информационную и правовую поддержку, разъясняет изменения законодательства и других регулирующих актов, организует представление профессиональных интересов своих членов при взаимодействии с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления. Для молодого, еще окончательно не сформировавшегося рынка управления недвижимостью это ценная помощь. Позже, когда самоуправляемые организации управляющих компаний станут полноценными регуляторами отрасли, от того, членом какой СРО ты являешься, каким стандартам следуешь в работе, будут зависеть перспективы твоей компании на рынке. Потому что Закон предписывает СРО заниматься организацией профессионального обучения, аттестацией работников компаний — членов СРО, сертификацией произведенных членами саморегулируемой организации работ и услуг, осуществлять контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов, рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации и дела о нарушении ими стандартов и правил саморегулируемой организации. У жильцов многоквартирных домов будет больше причин доверять управляющей компании — члену солидной СРО, чем какой-нибудь непрозрачной организации, предпочитающей работать по своим собственным неписаным правилам.

Кор.: Как Вы оцениваете ныне действующий Закон о СРО? Достаточно ли проработано правовое поле для деятельности СРО управляющих компаний?

— Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ очерчивает общие правила работы саморегулируемых объединений субъектов предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. В настоящий момент достаточно детально проработаны принципы самоуправления арбитражных управляющих, оценщиков, строителей, изыскателей, проектировщиков, некоторых других профессиональных сообществ; функционирование же субъектов предпринимательской деятельности в иных сферах не урегулировано специальными нормами права. Это проблема любого новшества — недостаток практики мешает развитию.

В принципе, СРО управляющих компаний могут успешно действовать уже сейчас, но одна из центральных идей Закона о саморегулировании и необходимое условие приобретения статуса СРО — разработка организацией, претендующей на роль регулятора деятельности профессионального сообщества, стандартов и правил работы своих членов.

К сожалению, единого понимания того, какой должна быть структура стандартов и правил, у участников рынка нет. Споры ведутся не только о конкретных списках, но и о методических вопросах: например, чем должна определяться периодичность влажной уборки подъездов — стандартом или правилом? Такая неразбериха не идет на пользу никому, разговоры могут продолжаться бесконечно. Думаю, что решающее слово должны сказать органы государственной власти и законодатели. Рынку необходимо организующее начало, некие рамочные единые требования, типовые стандарты и правила предпринимательской деятельности в области профессионального управления многоквартирными домами. Они должны в первую очередь содержать перечень видов услуг, оказываемых управляющей организацией, определять нормативные объемы и сроки выполнения работ по эксплуатации жилищного фонда, содержанию дворовых территорий. В типовых стандартах и правилах должны быть четко обозначены минимальные требования к материально-технической оснащенности управляющей организации, ее обеспеченности машинами, средствами малой механизации, оборудованием и инвентарем, требования к квалификационному уровню работников управляющей организации, уровню образования и подготовки персонала. Как ни парадоксально, но такой ограничивающий документ помог бы развитию саморегулирования в сфере ЖКХ.

Кор.: В чем заключается работа СРО управляющих компаний сегодня?

— Острейшая проблема сегодняшнего дня — энергоэффективность. В конце 2009 года был принят Федеральный закон N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…». Этим Законом, помимо создания правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности в целом, поставлена частная задача — повышение уровня энергосбережения в жилищном фонде.

Обязанность проведения энергосберегающих мероприятий в отношении общего имущества многоквартирного дома возложена на лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, то есть в большинстве случаев на управляющую организацию. В настоящее время управляющие организации проводят подготовительную работу по энергосбережению в многоквартирных домах. Однако попытки внедрения мероприятий по энергосбережению в жилищном фонде безуспешны. Необходимо менять правила работы на этом рынке.

Это связано с неэффективностью реализации энергосберегающих мер в рамках действующих договоров поставки с ресурсоснабжающими организациями. Анализ содержания данных договоров показал, что их положения не соответствуют требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307. Расчет за энергоресурсы зачастую осуществляется не по показаниям общедомовых приборов учета, например по ЦТП, несмотря на полное оснащение домов такими приборами. При этом расчет за энергоресурсы по фактическому потреблению является одним из основных принципов энергосбережения, предусмотренных в Законе N 261-ФЗ. Без снятия этой проблемы стимулировать людей к энергосбережению бессмысленно.

Управляющие организации не могут разрешить сложившуюся ситуацию с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Именно СРО становятся тем звеном, которое организует диалог профессионалов управления недвижимостью и профильных органов власти. Мы просим их разработать и согласовать с ресурсоснабжающими организациями типовые формы договоров поставки, а также формы договоров энергосбережения в многоквартирном доме и энергетического паспорта многоквартирного дома плюс информационные материалы для разъяснения гражданам основных положений Закона об энергосбережении и внедрения единообразного понимания и применения положений Закона в городе.

Вообще, диалог с департаментами ЖКХиБ и топливно-энергетического хозяйства у нас складывается продуктивно, совместно с ними мы решаем многие накопившиеся в ЖКХ проблемы правового и организационного характера. Я сейчас говорю о наших последних инициативах. Необходимо скорректировать перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов — он очень ограничен и не позволяет проводить текущий ремонт в целях предупреждения капитального. Цена за содержание и ремонт домов с износом более 60% очень низка, ее размер не может обеспечить даже минимальный набор работ и услуг, содержание изношенных домов убыточно, поэтому цену необходимо поднять. Стоимость содержания многоквартирных домов вообще очень различается и требует более сильной дифференциации, чем это установлено сейчас. Над этими вопросами мы будем работать в ближайшее время.

Кор.: Когда произойдет переход к обязательному членству управляющих компаний в отраслевых СРО?

— Этот вопрос, на мой взгляд, преждевременен. До создания модели работы СРО в сфере ЖКХ, выработки эффективных механизмов взаимодействия СРО со своими членами, потребителями услуг, органами власти и местного самоуправления об обязательности говорить не стоит. В этом мы солидарны с депутатами Государственной Думы: нужно подождать еще хотя бы год.

В переходный период, до внедрения обязательного членства управляющих организаций в СРО, необходимо принимать меры по популяризации участия управляющих организаций в саморегулируемой организации. И действовать нужно через собственников помещений, тех людей, которые выбирают управляющие организации: распространять информационно-разъяснительные материалы о профессиональном управлении многоквартирными домами.

——————————————————————

Интервью: Аренда — решение жилищных проблем в кризис

(«Жилищное право», 2010, N 6)

АРЕНДА — РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ В КРИЗИС

В. МИРСИЯНОВ, С. СИПАТОВ

По мнению генерального директора консалтинговой группы «Дельфин» Владимира Мирсиянова, требования, выдвигаемые сейчас банками, сократили до половины рынка ипотечного кредитования. В связи с этим арендные платежи выглядят сейчас более привлекательнее и комфортнее ипотечных.

90 ПРОЦЕНТОВ СДЕЛОК — «ЦЕПОЧКИ»

— Финансовый кризис и, как следствие, колебания курсов валют ожидаемым образом сказались на выплатах по ипотечным кредитам. Сейчас у банков в собственности немалое количество недвижимости недобросовестных заемщиков, но продавать эту недвижимость банки не торопятся. Пожалуйста, прокомментируйте ситуацию.

— Большой активности на рынке недвижимости в течение минувшего года не фиксировалось. Количество продавцов по-прежнему серьезно превышает количество покупателей. Очевидно, никаких оснований для роста платежеспособности населения за указанный период не происходило. Покупателей с чистыми деньгами на рынке практически нет. До 90 процентов проводимых сделок — это сложные цепи.

Год назад аналитики рынка вполне закономерно опасались, что выброс на рынок жилья объектов, находящихся в залоге у банков по выплачиваемой ипотеке, может вызвать новое обрушение цен на квадратные метры. Некоторые банки все же выставили на продажу ипотечные квартиры. Продавались они в кредит с сохранением докризисных процентов. Такое предложение, пожалуй, единственная возможность найти покупателей на нынешнем рынке. Но далеко не все банки решились на него. И тому есть объективные причины — за прошедший год возникла понятная упущенная выгода и фактические издержки. То есть для банков продажа недвижимости по старым кредитным условиям стала невыгодной. Они предпочитают ждать лучшей конъюнктуры.

— В 2010 году у большинства воспользовавшихся госпрограммой Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше?

— Банки будут искать компромисса с заемщиками. Мы говорим с вами о порядка 30 тысяч заемщиков, то есть не более чем о пяти процентах от общего количества выданных в России ипотек. Пять процентов — это плановый процент невозврата для большинства банков. Так что даже при самом пессимистичном стечении обстоятельств ожидать коллапса не стоит. И давайте все-таки понимать, что решение взять ипотечный кредит — это ответственный шаг. Если люди его сделали, то они вряд ли откажутся от своих намерений. Думаю, большинство из тех, кто остался в начале прошлого года без работы, все же смогли трудоустроиться и на сегодняшний день в состоянии обслуживать свои кредиты, хотя это очень не просто.

РЫНОК ИПОТЕКИ ПЕРЕСТАЛ СУЩЕСТВОВАТЬ

— Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом?

— Рынок ипотеки перестал существовать. Я говорю так, исходя из определения рынка. Банки установили процентные ставки и выдвинули такие условия, которые не являются не то что интересными, но даже просто допустимыми для абсолютного большинства потенциальных заемщиков.

— На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок?

— Снижение ставок по кредитам жизненно необходимо российской экономике. Пока кредитные ресурсы не станут широкодоступными, наша экономика не сможет конкурировать на мировых рынках. Высокие ставки тормозят развитие реального сектора экономики и неуклонно ведут к образованию «плохих» долгов и, соответственно, финансовых мыльных пузырей под названием банки. Но у большинства российских банков нет иной ресурсной базы для снижения ставок по кредитам, кроме средств вкладчиков. Поэтому только финансовые «монстры» могут действительно предлагать ипотеку как продукт, остальные будут мучить себя и заемщиков.

Снижение ставок по ипотечным кредитам необходимо. Но здесь надо понимать, что кроме процентных ставок количество сделок с недвижимостью, осуществляемых с привлечением кредитных средств, определяют еще как минимум два фактора.

Это условия, на которых банки предоставляют кредитные средства, иначе говоря, требования к заемщикам. Это ограничения по сроку работы на последнем месте работы, по возрасту, по семейному положению, по качеству приобретаемого имущества, по возможности привлекать созаемщиков и так далее. Те повышенные требования, которые сегодня выдвигают банки, сократили рынок по сравнению с докризисным на 30 — 50 процентов.

На желание взять долгосрочный дорогой кредит, безусловно, влияет общая ситуация в экономике. Абсолютное большинство россиян сегодня не уверено в своем завтрашнем дне. До 76 процентов граждан не довольны своей работой и хотят ее сменить. Это связано с тем, что после сокращений, произошедших во многих компаниях, возросла нагрузка на оставшихся специалистов. До 50 процентов офисных сотрудников работают по выходным сверхурочно. Рынок труда не предлагает соискателям комфортных и высокооплачиваемых вакансий, а значит, перспектива влезть в долги, тем более такие немалые, как ипотека, пугает потенциальных заемщиков.

В такой ситуации более привлекательным способом решения жилищных проблем выглядит аренда. Тем более что здесь потребителю сегодня предлагаются комфортные цены, существенно более низкие, чем платежи по ипотеке.

Ожидать быстро восстановления докризисных объемов рынка ипотеки сегодня не приходится.

——————————————————————

Согласно Жилищному кодексу РФ, временными жильцами являются граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения либо его собственником на определенный срок для временного безвозмездного проживания (ст. 80 ЖК РФ). Вселяемые граждане не приравниваются к членам семьи нанимателя, поэтому выселение временных жильцов осуществляется без предоставления им другого жилого помещения.

Временные жильцы и поднаниматели: в чем разница?

Временные жильцы не заключают никаких договоров о пользовании помещением и проживают в нем на безвозмездной основе. Они не имеют обязательств по оплате за жилое помещение и не несут никакой ответственности за него перед собственником или наймодателем. Поднаниматели заключают договор поднайма с нанимателем и пользуются помещением за определенную плату. Ещё одно отличие поднанимателей и временных жильцов в сроках их проживания. Если срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, то поднаниматели могут пользоваться помещением и дольше.

Вселение временных жильцов налагает на вселившего их человека (нанимателя) дополнительные обязанности.

Во-первых , он должен уведомить наймодателя о вселении. Последний вправе запретить проживание, если после вселения временных жильцов жилая площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Если речь идет о коммунальной квартире, площадь на каждого жильца (включая временных) должна быть не меньше площади предоставления (ст. 80 ЖК РФ).

Во-вторых , обязанности по оплате за жилое помещение и проведению текущего ремонта продолжает нести наниматель. Он же полностью отвечает перед наймодателем за использование жилой площади временными жильцами по назначению, за соблюдение ими правил пожарной безопасности, санитарных и экологических норм.

Как выселить временных жильцов и поднанимателей

Приведем пример из адвокатской практики. Одна гражданка пустила временно пожить в свою квартиру родственников из другого города, пока те не подыщут себе жильё. Никаких договоров о сдаче недвижимости внаем не заключалось. Родственникам в квартире понравилось, и искать себе новое место для проживания они не спешили, даже когда собственница квартиры сообщила, что помещение необходимо ей для собственных нужд. Женщина вынуждена была обратиться в суд с иском о выселении временных жильцов. Суд удовлетворил требования истицы, но ей пришлось потратить и время, и деньги. Согласно п. 2 ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, временные жильцы не могут занимать жилплощадь нанимателя или собственника дольше 6 месяцев, следовательно, дальнейшее их пребывание является самовольным. И если временные жильцы не реагируют на устные требования освободить жилплощадь, приходится обращаться в суд и с иском о принудительном выселении.

Особенностью правоотношений временных жильцов с наймодателем является временный характер этих отношений. Жильцы обязаны по истечению согласованного срока освободить помещение. В случаях, когда срок не согласован, они должны освободить помещение в течение 7 дней после предъявления им требования о выезде. Если временные жильцы или поднаниматели отказываются это сделать, собственник или наниматель может обратиться в суд для принудительного выселения временных жильцов.

Очень важно на данном этапе обратиться за помощью к . Ведь согласно Жилищному кодексу, принудительное выселение возможно не раньше, чем вступит в силу решение суда об этом. При возникновении спора о выселении юрист может подсказать оптимальные пути разрешения конфликтной ситуации, проконсультировать по вопросу выселения временных жильцов и поднанимателей, защитить ваши интересы в суде, проконтролировать исполнение решения суда.

Исходя из статьи 80 ЖК РФ, срок проживания временных жильцов не может превышать полугода.

Нанимателем является человек, взявший на себя ответственность за жилье, оплачиваемое согласно пунктам договора социального найма.

Наймодатель - собственник сдаваемого помещения или уполномоченный им представитель, обязующийся передать его за оговоренную ежемесячную плату или безвозмездно во временное пользование.

Временные жильцы - ответственные лица, назначенные наймодателем. Перед последним они периодически отчитываются за состояние дома, оплачивают и содержат в исправном состоянии взятые в аренду квадраты. Законом проживание таких владельцев ограничивается разумными сроками для защиты хозяев жилья.

Перед вселением наймодателем определяются условия для жильцов по договору:

Случаи, когда наступает ответственность: пожар, подтопление соседей, материальный ущерб в помещении;
Все решения принимаются с согласия остальных собственников жилья;
Наймодателем ограничивается вселение временных жильцов при условии нехватки квадратов. Общая площадь не должна быть меньше 10 квадратов на человека. Значение меняется в зависимости от региона;
Максимальный срок проживания нанимателя составляет 6 месяцев;
Перед наймодателем жильцы отчитываются при каждом совершенном действии с квартирой или домом.

Временные жильцы освобождают помещение при следующих требованиях:

По окончании срока, указанного нанимателем в договоре найма;
При первом требовании, озвученным наймодателем или одним из собственников жилья. На выполнение отводится не более семи дней;
Судебные разбирательства в отношении временных жильцов имеют место при истечении срока действия договора социального-найма, а также если наймодатель получил отказ в освобождении занимаемой площади. Положительное решение суда будет на стороне последнего. Выселению подлежат все ранее проживавшие люди без назначения аналогичной жилплощади.

Положения об обязанностях нанимателя

Безвозмездное пользование жильем разрешается людям на основании статьи 680 ГК РФ.

Условием вселения являются пункты:

Обязательно общее согласие наймодателя и всех проживающих с ним собственников;
Условия вселения не противоречат требованиям ЖК РФ. Учтены нормы квадратуры на одного проживающего и помещение пригодно для проживания;
Временное пребывание жильцов не будет превышать 6 месяцев;
Наймодатель и совместно проживающие лица должны быть полностью проинформированы об условиях соглашения. Оглашаются принципы оплаты коммунальных услуг, дата внесения средств за дополнительные траты (на радио и телевизионную связь, пользование интернетом);
Аналогичные требования возникают при коллективной собственности жилищным кооперативом. Наниматель остается ответственным лицом, а временные жильцы не имеют права распоряжаться помещением. Они могут только пользоваться и проживать в предоставленном жилье.

Выселению наймодателем подлежат лица, нарушившие нормы содержания жилья и совместного проживания в многоквартирных домах, указанных в ст. 67 ЖК РФ:

Нарушение сроков оплаты коммунальных квитанций, указанных в дополнительном соглашении к договору. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за все просрочки;
Жилое помещение должно использоваться по назначению;
Передача жилья происходит с естественным износом помещения;
Текущий ремонт ложится на плечи временных нанимателей;
Все изменения условий проживания должны доводиться до наймодателя;
Наймодатель имеет право беспрепятственно попадать в собственное помещение в оговоренные с нанимателем сроки. Это необходимо для осмотра квартиры на целостность и контроля над соблюдением условий проживания.

Чтобы остаться в квартире более максимального срока проживания, нанимателю придется снова выставлять требование к наймодателю с просьбой продлить договор-найма. Отсчет нового периода в 6 месяцев начнется заново и будут действовать перечисленные положения (за исключением оговоренных в договоре).

Дополнительные сведения

При вселении жильцов учитывается нормативы:

Норма постановки на учет. Квартиры должны иметь 10 м. кв. от общих квадратов. Для коммуналок не менее 15-ти.
Норма предоставления - не менее 18 метров квадратных.

В каждой области установленные нормы утверждаются местными органами управления. Договор между временными жильцами и наймодателем заключается устно, перечисленные ограничения сохраняются 6 месяцев до дня выселения временных жильцов.

Ответственность квартирантов перед наймодателем наступает в следующих случаях:

Шумное проживание или вечеринки после 22 часов вечера;
Нарушения выброса отходов жизнедеятельности и захламление площадей общего пользования;
Опасное поведение, идущее вразрез с требованиями пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими нормами;
Передача квартиры третьим лицам, проживающим во время отсутствия нанимателя;
Получение выгоды от сдачи в аренду помещения;
Использование квартиры в качестве склада или производства, организация притонов;
Смена замков, отсутствие у наймодателя ключей от квартиры. Посещение собственником происходит строго в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении;
Все неисправности вследствие пожара, затопления, порчи другого имущества в доме устраняет наниматель за собственный счет в полном объеме;
Сдача квартиры происходит по описи, обязательно в присутствии нанимателя. Не рекомендуется оставлять помещение без получения подписи от хозяев об отсутствии претензий ;
Сроки оплаты жилья установлены ЖК РФ до 10-го числа каждого месяца.

Уважать права соседей придется неукоснительно. При жалобах двух собственников квартиранты выселяются безоговорочно.

Новая редакция Ст. 680 ГК РФ

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Комментарий к Ст. 680 ГК РФ

1. Для приобретения лицом прав временного жильца необходимо наличие совокупности юридических фактов: 1) общее согласие нанимателя и сопользователей на вселение; 2) предварительное уведомление наймодателя; 3) соблюдение требований законодательства о норме общей площади.

2. Положения комментируемой статьи распространяются и на случаи, когда временные жильцы вселяются в помещение, предоставленное по договору социального найма, одной из особенностей которого является указание в ст. 80 ЖК на то, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Кроме того, ч. 12 ст. 155 ЖК устанавливает необходимость внесения платы за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Такая плата вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Другой комментарий к Ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации

О временных жильцах говорится в ст. 80 ЖК. Согласно указанной статье временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Кроме того, установлена более широкая ответственность нанимателя за этих лиц по сравнению с предусмотренной в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные в конечном счете с проживанием.

Для вселения временного жильца необходимо согласие как нанимателя, так и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласия не требуется: достаточно его уведомить о факте вселения. При этом необходимо соблюдать требования законодательства о норме жилой площади на человека.

Для проживания временных жильцов установлен максимальный срок, который равен 6 месяцам.

Если срок проживания не согласован, то как наниматель, так и лица, постоянно с ним проживающие, могут в любой момент предъявить временным жильцам требование освободить занимаемое жилое помещение. Однако сделать это они должны не немедленно, а по истечении семидневного льготного срока.